Sachwertverfahren nach §§ 21-23 ImmoWertV 2010
Das Sachwertverfahren wird „meistens“ bei Immobilien angewandt, bei denen keine Daten für die Anwendung des Ertragswertverfahrens (Marktmieten) vorhanden sind.
Beispiel: Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die hauptsächlich aufgrund Ihrer Ausstattung oder auch ihrer Lage nicht im Ertragswertverfahren berechnet werden können. Das Sachwertverfahren stellt ein Modell dar, bei dem die Werte des Gebäudes aus den Normalherstellungskosten 2010 (NKH 2010) abgeleitet werden. Dies passiert unter Anpassung der einzelnen Ausstattungsstandards und noch angepasst über den Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag. Das Sachwertverfahren stellt somit eine Kalkulation der Gebäudeherstellungskosten auf der Grundlage von empirisch erhobenen Vergleichsbaupreisen zu einem bestimmten Stichtag (NKH 2010 = 2010) dar. Die Gebäudeherstellungskosten, ermittelt aus den NKH 2010, werden dann wegen der Abnutzung linear nach ImmoWertV 2010 oder auch nach Ross (WertV) abgezinst. Auch die besonderen objektspezifischen Merkmale eines Grundstücks werden mitberücksichtigt und fließen in die Wertermittlung mit ein.
Ertragswertverfahren nach §§ 15 - 20 ImmoWertV 2010
Das Ertragswertverfahren spiegelt am ehesten, nach dem Vergleichswertverfahren den Markt wieder. Aus den zu erzielenden Erträgen, unter Berücksichtigung der laufen Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis, usw, wird der tatsächliche Ertrag der Immobilie, der Reinertrag, berechnet. Um den Ertrag der baulichen Anlagen zu erhalten, muss die Bodenverzinsung (Boden ist ein nicht verbrauchbares Gut, wirft laufend Ertrag ab) mit Hilfe des Liegenschaftszinses in Abzug gebracht werden. Somit ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen (ohne Bodenverzinsung). Unter Verwendung des Vervielfältigers (resultiert aus der Alterswertminderung) aus dem Liegenschaftszins / Kapitalmarktzins und der Restnutzungsdauer als Multiplikator wird er Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Addiert man hierzu noch den Bodenwert, ist der Ertragswert das Ergebnis dieses Verfahrens.
Das Vergleichswertverfahren
kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von € pro qm gehandelt werden, insbesondere also bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und normierten Reihenhäusern. Die Methode gründet auf soliden Marktdaten, die nicht immer vorliegen. Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können von Fachgremien erarbeitete Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern. Als ungeeignet werden hingegen Bezugnahmen auf Immobilienteile örtlicher Zeitungen erachtet. Hier zu findende Angaben lassen in der Regel keine Gruppierung der Objekte zu. Mindestens ebenso gewichtige Vorbehalte gegen ein solches Vorgehen ergeben sich aus der Tatsache, dass hier Preisvorstellungen wiedergegeben werden, die mit tatsächlichen Verkehrswerten teils wenig zu tun haben dürften.
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