Beleihungswert bei Auslandsimmobilien

Beleihungswertermittlung

Beleihungswert für Immobilien

Der Beleihungswert repräsentiert im Bankwesen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Er kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen oder sonstige Kredite gewähren darf.

Da Beleihungswerte insbesondere bei Immobilienfinanzierungen eine Rolle spielen, befasst sich das seit Mai 2005 geltende Pfandbriefgesetz (PfandBG) eingehend mit der Materie. Es verlangt in seiner Legaldefinition des § 16 Abs. 2 PfandBG, dass der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten darf, „der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen“. Der Marktwert ist nach dem PfandBG der geschätzte Betrag, „für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“. Die als Ausführungsbestimmung des § 16 Abs. 2 PfandBG erlassene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert ihn in § 3 Abs. 1 BelWertV als der Wert einer Immobilie, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

Die seit Januar 2014 geltende – und diesen Bestimmungen übergeordnete – Kapitaladäquanzverordnung (englische Abkürzung CRR) beschreibt ihn in Art. 4 Abs. 1 Nr. 74 als den Wert einer Immobilie, „der bei einer vorsichtigen Bewertung ihrer künftigen Marktgängigkeit unter Berücksichtigung ihrer langfristigen dauerhaften Eigenschaften, der normalen und örtlichen Marktbedingungen, der derzeitigen Nutzung sowie angemessener Alternativnutzungen bestimmt wird“. Diese Legaldefinitionen zielen darauf ab, einen von kurzfristigen Preisschwankungen bereinigten, konstanten Wert zu beschreiben, der während der Kreditlaufzeit eine sichere Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert bildet.

Auch in der Schweiz und Österreich wird beim Beleihungswert (Schweiz: Belehnungswert; Österreich: Belehnwert) vom selben Begriffsinhalt ausgegangen wie in Deutschland.

Beleihungswertgutachten nach § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) dienen u.a. der Absicherung von Finanzierungsgeschäften und der Vermeidung von Ausfallrisiken.

Die Beleihungswertermittlung beruht auf der Grundlage der Beleihungswertverordnung (BeIWertV). Der Beleihungswert spielt bei der Kreditvergabe eine wesentliche Rolle. Nach §16 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG) hat ein von der Kreditentscheidung unabhängiger Gutachter eine Wertermittlung als Grundlage der Beleihungswertfestsetzung durchzuführen und den Beleihungswert mittels eines Gutachtens zu ermitteln ($5 Abs. 1 BeIWertV).