Die professionelle und neutrale Wertermittlung von Auslandsimmobilien
Die professionelle und neutrale Wertermittlung von Auslandsimmobilien wird immer wichtiger!
Immobiliengutachten sind von zentraler Bedeutung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In den letzten Jahren kamen aber immer mehr Gründe bzw. Anlässe für die Notwendigkeit von einem neutralen und rechtssicheren Verkehrswertgutachten hinzu, diese sind z.B. bei Scheidung, Ermittlung von Zugewinn, Vererbung, Nachlass, Erbschafssteuerberechnung, Schenkungssteuerberechnung, Vorlage bei Gericht, Vorlage bei Finanzamt, Vorlage bei Pflegekasse, Nachlassgericht, Amtsgericht, Vormundschaftsgericht oder sonstigen Behörden.
Mit geschultem Auge beurteilen Immobiliengutachter den Zustand einer Immobilie und ermitteln im Rahmen von einem Immobiliengutachten den Immobilienwert, Marktwert oder Verkehrswert. Auch Behörden, Gerichte und Versicherungen stützen sich bei ihren Entscheidungen häufig auf Immobiliengutachten. Und bei Streitigkeiten, etwa im Zusammenhang mit einer Scheidung, stellen Immobiliengutachten eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar. Hierzu wird die Immobilie gründlich auf den Prüfstand gestellt und die individuellen Merkmale wie Lage, Größe und Ausstattung ausgewertet. In die Berechnung des Immobilienwertes wird schließlich noch die aktuelle Marktlage mit einbezogen, indem unter anderen die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte berücksichtigt werden.
Gerne beraten wir Sie!
Unser Tipp:
In vielen Fällen sind die anfallenden Honorarkosten für die Immobilienbewertung bzw. für das Verkehrswertgutachten für Immobilien sogar steuerlich absetzbar.
Verkehrswertgutachten für Auslandsimmobilien
Eine Immobilie ist der Wunsch Vieler. Manche fühlen sich aber dieser komplexen und kostspieligen Transaktion nicht gewachsen. Hier ist der neutrale Rat des sachkundigen Profis gefragt.
Ein Immobilienkauf darf in der Tragweite nicht unterschätzt werden. Beim Autokauf lässt man sich schließlich auch beraten und sichert sich mit einem Gutachten ab. Aber bei der Immobilie gibt es ungleich mehr zu beachten und – Sie binden sich viel länger – oft lebenslang!
Holen Sie sich deshalb einen unabhängigen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien zur Seite. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle!
Das Wertgutachten
Wer ein Haus kauft, möchte dafür einen gerechten Preis zahlen, aber auch nicht mehr oder im umgekehrten Fall einen guten Preis erzielen. So gesehen ist ein Wertgutachten eine Basis für die Verkaufsverhandlungen. Es liefert die sachliche Grundlage für die Preisfindung. Dabei wird aus dem Gutachten auch deutlich, welche möglichen Mängel das Gebäude oder das Grundstück aufweist. Außerdem wird auch der Zustand des Hauses oder der Wohnung dokumentiert. So kann der Käufer mögliche Renovierung, Sanierungen oder Modernisierungen leichter kalkulieren.
Auch in anderen Fällen ist ein Wertgutachten hilfreich: bei Scheidungen, Schenkungen oder im Erbfall. Durch das Wertgutachten können die Betroffenen langwierige Streitigkeiten oder einem Gerichtsverfahren vorbeugen.
Manchmal jedoch kann ein Wertgutachten auch nicht so aussagekräftig sein. So wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Objekt begutachtet, allerdings weigern sich häufig die Eigentümer oder Mieter, dem Sachverständigen auch Zutritt zum Haus zu verschaffen. Wer nun ein Gebäude aus einer Zwangsversteigerung erwerben möchte, sollte sich daher ausgiebig mit dem Gutachten und dem Inhalt beschäftigen, um so mögliche Defizite aufzuspüren.
Schimmelpilz und Hausschwamm
Bei Befall des Hauses mit Pilzen und Konsorten kommen zwei verschiedene Gutachter zum Einsatz. Der Baugutachter beziffert den materiellen Schaden, der gerade bei einem Hausschwamm enorme Summen betragen kann, der zweite Gutachter zielt auf die Gesundheitsgefährdung ab. Dabei wird das gesamte Gebäude nach Schimmelherden und nach Sporen in der Luft durchsucht. Im Endergebnis kann dann eine Aussage über die Gesundheitsgefährdung gegeben werden. Dabei macht es die Kombination der beiden Gutachter aus, was am Ende als Urteil herauskommt und wer für den Schaden verantwortlich ist.
Thermografie
Mittels Thermografieaufnahmen wollen Gutachter / Sachverständige den Wärmeverlust eines Hauses nachweisen. Dies ist gerade vor Sanierungen oder Modernisierungen sinnvoll. Allerdings haben Thermografieaufnahmen auch Nachteile bezüglich der Anwendung. Aussagefähig sind Aufnahmen nur, wenn sie in den frühen Morgenstunden während der kalten Jahreszeit gemacht werden. Geschieht dies tagsüber, kann sich die Gebäudehülle aufheizen und so zu falschen Ergebnissen führen.
Bauabnahme
Neutrale Sachverständige sind auch im Rahmen der Bauabnahme wichtig. So können diese einzelnen Gewerke beim Hausbau beurteilen und auf mögliche Schwachpunkte hinweisen. Ihre Testate sind Bestandteil der Qualitätskontrolle und bei schwierigen Bauvorhaben eine durchaus gute Investition.
Die deutschen Wertermittlungsverfahren
Die Wertermittlungsverfahren bei einer Immobilienbewertung auf einen Blick!
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird „meistens“ bei Immobilien angewandt, bei denen keine Daten für die Anwendung des Ertragswertverfahrens (Marktmieten) vorhanden sind.
Beispiel: Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die hauptsächlich aufgrund Ihrer Ausstattung oder auch ihrer Lage nicht im Ertragswertverfahren berechnet werden können. Das Sachwertverfahren stellt ein Modell dar, bei dem die Werte des Gebäudes aus den Normalherstellungskosten 2010 (NKH 2010) abgeleitet werden. Dies passiert unter Anpassung der einzelnen Ausstattungsstandards und noch angepasst über den Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag. Das Sachwertverfahren stellt somit eine Kalkulation der Gebäudeherstellungskosten auf der Grundlage von empirisch erhobenen Vergleichsbaupreisen zu einem bestimmten Stichtag (NKH 2010 = 2010) dar. Die Gebäudeherstellungskosten, ermittelt aus den NKH 2010, werden dann wegen der Abnutzung linear nach ImmoWertV 2010 oder auch nach Ross (WertV) abgezinst. Auch die besonderen objektspezifischen Merkmale eines Grundstücks werden mitberücksichtigt und fließen in die Wertermittlung mit ein.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren spiegelt am ehesten, nach dem Vergleichswertverfahren den Markt wieder.
Aus den zu erzielenden Erträgen, unter Berücksichtigung der laufen Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis, usw, wird der tatsächliche Ertrag der Immobilie, der Reinertrag, berechnet. Um den Ertrag der baulichen Anlagen zu erhalten, muss die Bodenverzinsung (Boden ist ein nicht verbrauchbares Gut, wirft laufend Ertrag ab) mit Hilfe des Liegenschaftszinses in Abzug gebracht werden. Somit ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen (ohne Bodenverzinsung). Unter Verwendung des Vervielfältigers (resultiert aus der Alterswertminderung) aus dem Liegenschaftszins / Kapitalmarktzins und der Restnutzungsdauer als Multiplikator wird er Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Addiert man hierzu noch den Bodenwert, ist der Ertragswert das Ergebnis dieses Verfahrens.
Vergleichswertverfahren
kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von € pro qm gehandelt werden, insbesondere also bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und normierten Reihenhäusern.
Die Methode gründet auf soliden Marktdaten, die nicht immer vorliegen. Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können von Fachgremien erarbeitete Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern. Als ungeeignet werden hingegen Bezugnahmen auf Immobilienteile örtlicher Zeitungen erachtet. Hier zu findende Angaben lassen in der Regel keine Gruppierung der Objekte zu. Mindestens ebenso gewichtige Vorbehalte gegen ein solches Vorgehen ergeben sich aus der Tatsache, dass hier Preisvorstellungen wiedergegeben werden, die mit tatsächlichen Verkehrswerten teils wenig zu tun haben dürften.